本文摘要:地方卖地20年历史:收益从400亿元上升到4万亿元。

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地方卖地20年历史:收益从400亿元上升到4万亿元。1995年全国土地销售收入420亿元,2014年土地销售收入突破4.29万亿元纪录。如果从地方政府来看一个企业,那么这个企业的管理能力看起来很勇敢。

中国的土地还没有这么富裕。从中华人民共和国成立到20世纪80年代的很长一段时间里,中国的建设用地大多分配给使用权人。1987年12月1日,深圳启动了建国后第一次土地拍卖,为国有建设用地有偿出让开辟了道路。

在随后的近30年里,有偿土地出让(包括协议出让)成为我国土地利用过程中的主流方式,划拨土地的范围和规模逐渐增大,为土地资源构建了国有资产保全。另一方面,逐渐采用出价最高者的方式,使得地价上涨,地方政府赚到了更多的真金白银。现在,深圳分管管理的锤子,静静地躺在国土资源部的办公楼里。

当人们来参观时,他们可能会记得这把锤子及其后代已经给我们当地政府带来了近30万亿元的土地转让收入。但多份材料显示,2000年以前,地方政府的土地出让收入还是比较稳定的,年收入大多在400亿元到600亿元之间。如《中国土地年鉴1996》第60页所述,1995年通过出让方式取得土地43403公顷,总出让金420亿元(其中24亿元原划拨土地出让)。

但该书《1995年国有土地使用权有偿出让省级情况》中所指的207年数据是,全国各省有偿出让总收入为332.86亿元,另有6.61亿美元。如果按现行汇率折算,1995年的有偿转移收入约为400亿元。虽然这两个数据有一些差异,但它们是相似的。

1996年的情况与1995年相似。根据《中国土地年鉴1997》第174产业1996年国有土地使用权有偿出让情况,1996年有偿出让收入290.4亿元,7.06亿美元。数额比1995年多。

据笔者确认的其他数据,1998年全国土地出让收入为507.7亿元,1999年为514亿元,2000年为595亿元。2005年全国土地出让收入下降到5500亿元到5900亿元之间(不同机构统计数据不同)。根据农业部农业政策研究中心研究员廖红乐撰写的《中国农村土地制度六十年》第137页,2005年共有偿出让土地165584公顷,土地出让收入5883亿元,每公顷土地出让收入折算为355.3万元。

与1995年相比,国有建设用地租赁收入和每公顷土地租赁收入(即地价)分别快速增长16.7倍和3.6倍。与传统的行政划拨和协议出让相比,招标、拍卖和上交所更不利于土地市场价格的上涨。

十年后,2015年全国土地出让收入高达3.25万亿元,而2014年的纪录是4.29万亿元。据笔者测算,从1999年到2015年,这十七年是中国历史上土地资产化特别快速的增长期。

全国土地出让总收入约27.29万亿元,年均收入1.6万亿元。自20世纪90年代分税制改革以来,由于地方财政收入严重不足,地方政府转向土地管理,以填补城市建设支出。

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土地租赁收入基本上转移到地方政府,在实践中逐渐演变为地方二级财政。土地收益在地方政府财政中所占比例很小,在一些城市甚至不会高达50%。

如果加上其他相关收入,这个比例可能更高。近期数据显示,2016年上半年,全国土地出让面积为9.15万公顷,同比快速增长0.1%。土地出让合同价格为1.32万亿元,同比快速增长24.8%。

根据这一计算,每公顷的转让收入
一般来说,下半年土地出让收入不会是上半年的两倍。结合目前的房地产市场情况,笔者预测今年全国土地出让收入未来将再次达到4万亿元。想想这是一个什么样的土地时代。

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